随着年报季到来，多家房企陆续交出了2018年的成绩单。截至目前，多数房企销售业绩向好，无论是龙头房企还是中小房企，整体业绩都保持稳健。

数据显示，龙头房企继续保持着规模上的绝对领先，例如，碧桂园的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%。与此同时，亦有不少中小型房企在2018年实现了不错的业绩增长，例如，中国奥园实现了912.8亿元的合同销售额，同比增长100%；弘阳地产合约销售额达473.38亿元，同比增长84.2%；融信中国2018年合约销售额约为1218亿元，同比增长73.35%；龙光地产合约销售额718.03亿元，同比增长65.4%。

可以看到，即使在楼市严格调控下的2018年，大部分房企的销售额也取得了明显上涨。并且，进入2019年以来，随着气候转暖，楼市也迅速升温，“楼市小阳春”劲头十足，部分城市楼市火热场景再现，京沪深新房成交量分别增长57%、22%和6%。除了新房市场，更具代表性的二手房市场也回温明显，根据易居研究院监测，3月上半月，10个重点城市二手房成交量同比增长32.3%。

因此，无论是从去年实现的业绩还是今年年初的楼市行情来说，今年的房地产市场看似前景可期，但令人意外的是，面对新一年的销售目标，不少房企选择在此时放缓规模扩张的脚步，调低销售增速。那么，房企为何在成功挺过了各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次的2018年后，对于新年的销售预期却显得如此谨慎？

在笔者看来，这其实是房企对2019年市场基本面理性判断结果。也就是说，虽然市场降温也开始趋缓，但未来市场总体向下调整的大趋势还是没变。

过去一年，房企经历了调控最严的一年，但房企良好的经营业绩容易给人们造成一种错觉，就是严格的调控政策也难以压制楼市的火热。深度调控下房企的业绩却仍在大涨，这显得不符合逻辑，其实原因在于，政策调控是存在滞后性的，很多房企的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的，调控政策的效果也有可能继续对2019年的楼市产生深远的影响。因此，2019年的市场行情甚至难与2018年匹敌，商品房销售面积、销售额都可能面临缩减。

与此同时，目前房企分化其实很严重，从龙头房企和中小房企的销售数据就可以看出，碧桂园的销售额甚至可以达到业绩还算不错的中小型房企的十多倍，因此，大房企的吸附能力很强，即使平均利润很高，一些中小房企的经营状况实则并不算良好。因此，当前房企的经营状况其实并不像其财报反映的如此乐观。

因此，在“房住不炒”的基调和因城施策、分类调控精神指导下，房企的业绩增长、利润提升都不意味着房地产趋势性下行的局面即将结束，房地产正在经历大调整也并不是危言耸听。

所以，很多房企降速求稳，是为了转型发展以应对可能存在的经营风险。毕竟，自2016年下半年开始，楼市调控持续深入后，市场环境已经发生了明显的变化，中国房地产市场以前那个“跑马圈地”的时代已经结束，“拿地建房就能挣大钱”的经营模式也已岌岌可危，正式进入了机遇与风险并存的新时代。楼市调控至今，大型房企增速放缓，中小房企大都面临着资金链紧张的问题，如若不能尽快适应新环境，实时地根据当下环境调整好自己的经营模式，在竞争激烈的房地产市场就有被淘汰的危险。

近些年，房地产市场经过多年的发展后，市场需求已经发生了很大的变化——住房需求还在，有效需求却不足，房地产市场已趋于饱和，消费力强的人已经买房，消费力不足的人更多的是改善型需求。因此，房企谨慎制定销售目标，既是出于对当前市场趋势的合理预估，也是为自身转型升级留下发展空间。

目前，越来越多的房企选择放缓扩张速度，进行转型，提质发展。窃以为，大力开拓旧城改造、发展品质提升和服务改善的项目、进军高科技产业等领域，也应该是未来房企的发展方向，毕竟多元化发展战略或能帮助房企更好地应对未来可能存在的经营风险。

（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）