监管趋严 房企融资渠道再收紧

业内表示，今年三季度或将是房企兑付压力窗口期

房企融资渠道面临全面收紧的局面。近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示，其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，而恒丰银行随后也表示这是基于银行贷款结构调整作出的正常经营决策，属于暂时性内部管理措施。与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，对违规房地产企业融资实行高压监管。

除了商业银行信贷渠道，信托公司银信合作业务以及房企发债融资也依然受到监管层严控。业内人士表示，房企融资通道进一步缩紧，资金链压力将雪上加霜。随着调控持续，楼市进入调整期，资金获取或成为2018年房企业务的关键。

银行融资面临严监管

去年召开的中央经济工作会议确定“打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险”，并明确“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。业内人士表示，目前金融业涉及房地产的业务总体平稳，但金融资源过于集中在房地产行业将产生较大风险，做好这一重点领域的风险防范势在必行。在国家整体房地产调控的基调之下，相关部门对涉及房地产企业融资的违规行为已经体现出监管高压态势。

银监会1月发布《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，第五条市场乱象就是“违反房地产行业政策”。上海银监局于1月29日下发《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》，就并购贷款展开进一步规范。《通知》要求，开展并购贷款必须符合规定的原则和条件，并购贷款用途应符合国家法律法规和相关政策，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理。如发现商业银行不符合业务开办条件或违法违规，不能有效控制并购贷款风险的，将采取责令暂停并购贷款业务及行政处罚等监管措施。

从年初至今，各地银监局开出的多张罚单也直指银行为房地产企业提供违规融资的行为。如，浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的事实，被浙江银监局处以20万元人民币罚款；汉口银行存在通过同业投资通道违规向“四证不全”的房地产项目发放贷款的事实，被湖北银监局处以50万元的罚款，3名相关责任人也受到了警告处分；交通银行厦门分行因违规发放土地融资，内部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假评估等，“三查”不尽职，导致贷款被挪用，向四证不全的项目发放固定资产贷款，也被厦门银监局罚款150万元。

在宏观调控和监管高压之下，银行对房地产企业的表内外融资也处于一种相对从紧的状态，尤其对于新增授信，一直较为谨慎。在恒丰银行上述内部文件曝光后，一位股份制银行人士也对《经济参考报》记者表示，其银行内部对房地产企业的信贷政策一直是执行“授信余额不增加”。

房企寻求多渠道融资

在银行渠道收紧的背景下，一些有条件的房企也欲加快在债券市场融资的节奏。不过，境内发债的渠道也依然处在严管之下。

最近，不少房企在境内申请发债。2日，华侨城宣布，证监会批复向合格投资者公开发行总额不超过人民币130亿元公司债券。华夏幸福日前也公告称，公司收到上交所关于其非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函，发行总额不超过50亿元。首开拟进行非公开发行公司债60亿元。

不过，记者也了解到，企业获得监管部门债券发行批复并不意味着立刻就能发债，目前，在国家整体的房地产调控基调之下，监管部门仍会严控房企的发债节奏。实际上，尽管房企融资需求旺盛，但境内发行债券渠道依然是收紧的。

和过去两年的整体趋势一致，一些房企将视线投向海外市场，并盯上可转债这一品种。1月30日，中国恒大在港交所发布公告称，拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券，年利率4.25%。碧桂园方面日前也发行了156亿港元可转换债券。同时，公司还以配股的方式融资约64亿港元。

实际上，在房企融资通道全面收紧的背景下，资金获得已经成为房企业务的重中之重。连一向以资金链著称的万科，近日也释放对现金流的重视。万科此前发布公告称，万科董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，该职位由祝九胜继任。郁亮坦言，万科一直以来都坚持“以客户为中心，以现金流为基础”，祝九胜的工作就是对于资金的把控。

警惕还款高峰资金风险

日前，华远集团原董事长任志强指出，2010-2014年的5年间，房企债务只有8000多亿元。2015-2016年两年间，房企新增债务达到8500亿元。据他估算，2017-2019年房企整体还债规模将超一万亿元。其中，2018年，还债额度将达3300亿元；2019年额度达到4700亿元。

同时，有业内人士表示，从2015年和2016年房地产企业发行公司债的期限结构就可以预知：2015年占总量44%的房地产公司债采用了3+2年的期限结构，有4%采用3+3模式；2016年发行的房地产公司债中，分别有18%和7%的债券采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期，应警惕回售带来的企业流动性风险。

“房地产业金融环境指数连跌7个季度，楼市变盘时点临近。”上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，从2015年一季度开始,中国房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今,由“宽松”变为“偏松”,由“偏松”变为2017年三季度的“正常”,并在四季度变为“偏紧”,已连续下跌 7个季度。他预计，2018年一季度，金融环境将小幅收紧,中国房地产业金融环境指数将停留在“偏紧”区间。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，房地产行业是典型的高负债行业，在市场调控继续收紧，资金面继续偏紧的情况下，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，资金链断裂风险急剧上升。因此，能活下来的企业势必要“耗得起”。

张宏伟认为，随着年终行情的退去,一二线城市和三四线城市的销售将先后下滑,预计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将下滑，而结算周期拉长。他预计，2018年第三季度将成为房企资金兑付压力窗口期。