自今年10月以来,国家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策,其中涉及房地产行业的政策更是密集出炉。为了方便更多消费者详细了解相关政策,记者进行了梳理,并请教了专家,对近期房产新政策能为消费者带来哪些实惠算了一笔细账。

　　大幅降息可有效减轻购房者压力

　　12月22日晚,央行宣布降息27个基点,同时下调存款准备金率。这已是年内第5次降息,距离9月中旬本年度首次降息不足百日。至此,我国一年期存款基准利率已下调至2．25％,一年期贷款基准利率累计下调216个基点至5．31％。多数购房者使用的5年期以上的贷款利率也从年初的7．83％降到了现在的5．94％,下降了189个基点。

　　今年8月,深圳市民周小姐以每平方米1万元的单价购买一套90平方的房子,首付为18万,贷款72万元,期限为30年,选择等额本息还款的方式,在央行年内首次降息以前,执行基准利率为7．83％,月供为5198．03元,利息总额为115．13万元;而在央行年内5次降息以后,执行基准利率为5．94％,月供减少到了4289．03元,利息总额为82．41万元。

　　此外,根据房贷新政策,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍。如果周小姐明年能够享受这一优惠,那么她的房贷实际执行利率只有4．158％,她的月供就能减少到3504．13元,利息总额相应减少到54．15万元。因此,选择72万元30年期房贷,在央行年内5次降息以后,月供最多可以减少1693．9元,利息总额最多可以减少60．98万元。

　　记者在深圳电话采访了中行、农行、工行、建行等多家银行,他们都表示已确定2009年1月1日起,客户就可申请利率优惠,但前提条件是首次置业,而且此前没有发生过不良还款记录。这样像周小姐如此情况从明年1月1日起就能享受到央行降息后的成果。

减免税费可实在地节省一笔开销

　　减免房地产交易过程中的各项税费,是本轮国家房地产宏观调控政策重点实现的目标。满堂红深圳置业有限公司营业二部区域总监卞超说,根据他们的梳理,目前房地产税费减免主要包括以下几个方面:

　　10月22日,财政部、人民银行和国家税务总局宣布对个人住房交易环节的信贷、税收政策作出调整,降低住房交易成本。首先,自今年11月1日起,契税税率由原来的1．5％下调到1％,以一套均价为1万元／平方米的90平方米普通住宅计算,其总价为90万元,就可以节约契税4500元。

　　其次,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五,免征后购房者可以节省450元。再次,对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易,需要结合不同的增值情况套用不同的税率,业内人士指出,这部分多则可以为购房者节省数千元。

　　12月17日国务院常务会议提出,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　按照目前5．5％的营业税税率,成交100万元的房子,将直接少交税5．5万元。从已有税种来看,房屋交易流通过程中需要缴纳的各项税费,如营业税、土地增值税、印花税和契税,除了个人所得税,几乎已经全部取消。

　　未来购房者可能会享受更多实惠

　　12月21日,国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出了多项指导性的意见。该《意见》明确提出:房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售,受到了社会各方广泛的关注。

　　“这里面的意思就是房地产市场的全面回暖,需要开发商拿出诚意配合国家的政策,进行合理地降价促销。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕说,目前各地楼市的观望气氛还是比较浓厚,一些开发商采取“特价房”“送装修”等间接降价方式,试探购房者的接受底线,可能进一步加剧市场的观望,不利于有效刺激房地产市场成交。

　　高海燕说,当前开发商应该拿出更多的诚意,如果能够降价一步到位,就能让消费者逐步看到房地产调整周期结束,逐步放弃观望,从而有效放大市场成交。《意见》的出台,显然已经为开发商未来的决策指明了方向。从这个意义上说,未来购房者可能会从国家宏观调控政策中享受更多实惠。

　　同时,该《意见》还要求地方政府承担起稳定房地产市场的职责,稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下,可以结合当地实际,进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　根据《意见》的精神,12月23日,江苏省出台了《关于促进房地产市场健康发展的意见》,提出鼓励支持普通商品住房消费的多项举措。其中包括:缴存住房公积金的职工购买自住房,暂不受面积、价格及贷款次数等限