土地与土地2008年5月19日使用制度土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。第一节 土地与房地产一、土地的双重属性与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。（一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性。所谓土地的有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也不可再生的。虽然从技术发展的角度看，人类社会可能向外太空发展，寻找到新的适合人类生存的星体，但就可以预计的发展来看，在当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种活动。 2、土地区位的差异性。即不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又可以有多种用途，例如农业、居住、商业、办公等，不同用途对土地的相关自然特点的要求又存在较大的差异，反过来不同区位土地又要求不同的土地利用状态，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。 3、土地位置的固定性。所谓土地位置的固定性是指从实体流动来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定的地理经纬度上。地球的地质运动虽然能够缓慢地作用于土地，但这种影响要经过成千上万年才会显示出来，对当前的土地状况影响微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表现为土地一旦用于某种用途就不易改变，调整难度很大。 4、土地使用的耐久性。即从人类有限的视界来讲，土地寿命是无限的，是可以永续使用的，通常条件下土地是不可毁灭的。不过，如果人类使用不当会造成土地无法用于某种特定用途，例如土地沙漠化即不能用于农业耕作，又如，如果在土地上建成住宅区，土地表层土壤受到 ............