位于北苑地区的原叶美苑是朝阳区首批公租房,900余户低收入家庭成为这里的“新居民”。
跨区申请公租房之后，被保障家庭的未成年子女并不能就近入学，而是要回到户籍所在区域上公立幼儿园、小学甚至初中。昨日，市住建委发布《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法（征求意见稿）》,其中提出，因为子女上学等原因，公租房承租家庭可以申请调配租房地点。有关单位和各界人士如对意见稿有修改意见，可在2013年7月2日前通过传真或电子邮件将意见反馈给市住建委。
市住保办相关负责人表示，公租房后期管理，是指公租房在入住后的管理，分为三个方面：一是租赁管理，即签订租赁合同、收缴租金等；二是物业服务，公租房小区采用的是与商品房相同的物业服务；三是社会化服务，包括公租房租户的户籍、子女就学等问题的解决。
为子女入学可申请调房
海淀户籍居民陶先生自从2012年初入住石景山远洋沁山水公租房之后，就不得不面临天天早起送孩子去海淀上学的问题。从去年9月至今，他已经连续送了整整10个月。孩子学籍被绑定在户籍所在地附近的小学，搬家搬不得，转学转不了，只能天天奔波。
陶先生的问题，在征求意见稿中找到了解决方法。第十二条中称，承租家庭因人口变化，需调整配租住房，或者因为子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向公租房产权单位提出申请，经区县住保部门审核以后，产权单位可以给予调整或调换。
“像陶先生这样的问题，确实可能在更多跨区选房时出现，因此在起草这份征求意见稿时，我们特别标注了子女上学这样的情况。”市住保办相关负责人说，考虑到很多被保障家庭子女上学的实际问题，市住保办决定可以跨区县调配住房。
为了更好地服务于“陶先生”们，市住保办将在公租房管理平台中建立承租家庭调换轮候登记册，公租房调换完成后，承租家庭将与产权单位重新签订租赁合同。
目前，针对公租房承租家庭调整配租住房的实施细则还在制订中，但相关负责人透露，调换的办法与老公房调房的办法接近。
从本市正式启动公租房配租起，如何解决让被保障家庭成员在公租房附近上学、入托、就近领取社保等一系列问题，一直是有关政府部门认真考虑的问题。近日，多部门相关负责人都透露解决问题的方案已经接近成熟。市住保办负责人昨日则表示，公租房社会化服务由于涉及公安、教育、人力社保等多个政府部门，有关部门将分别出台相关文件，解决租户的户籍、子女就学等问题，文件预计将于下月发布。
租金动态调整或分“不同价”
从远洋沁山水和苏家坨两个社会化公租房项目开始，入住公租房的家庭已经达到五位数。迄今为止，各项目的租金尚未发生变化。但征求意见稿中显示，公租房租金将按照本市相关规定确定，并实现动态调整。
在这个以A4纸打印了足足14页的文件中，这项条款几乎是所有条文中最短的一句。相关负责人说，公租房的租金将会随着市场变化而变化。所谓“动态调整”，是指在同一项目中，不同摇号批次的房源，可能会随着市场租金的变化，而出现不同的租金价格。
“但可以肯定的是，同一批摇号的家庭，若是选择了同一个项目，需要承担的租金还是相同的。”相关负责人说，在同一批次中，房源和租金还是会强调“均好性”，不会因为某间房全朝南、某套房全朝东而出现同一批次中价格的差异。例如燕保·京原家园目前的租金为每平方米每月37元，这次摇号的家庭，无论选择哪种户型、哪种朝向的房屋，都执行这个统一的租金标准；但如果摇号选房后还有剩余房源，下次再摇号时，同样是京原家园的房源，租金价格就可能变化为36元或者38元。
另外一位住保办业务处室负责人则表示，按照目前房屋产权单位和承租人签订的租赁合同，在承租期内，产权单位可以变动一次价格。这位负责人表示，在签订合同后，公租房产权单位会按照租赁合同约定收缴房屋租金，目前租赁合同一般为3年的约定期，3年中变动一次价格，和市场租房相比，要稳定得多。
7种情形可解约收回房屋
“征求意见稿”显示，公租房承租家庭如果有以下7种违规行为之一的，产权单位可以解除合同，收回房屋。
这7种情形包括将房屋转租、转借或者擅自调换承租住房；改变承租住房用途或房屋结构；破坏或者擅自装修承租住房，拒不恢复原状；连续3个月以上在承租住房内居住不满30日；累计3个月未按照合同约定交纳租金；被区县住保部门取消公租房资格；其他违反法律、法规规定及租赁合同行为。
记者在查阅住建部发布的《公共租赁住房管理办法》后发现，京版的“征求意见稿”比住建部的管理办法更为严格。例如住建部要求的是无正当理由6个月闲置，而本市的要求则限定为3个月以上承租不满30日。如果公租房承租家庭有转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋等违规行为或违反租赁合同约定的行为，房管员要及时制止，制作询问笔录。承租家庭拒不改正的，产权单位将按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公租房。
相关负责人表示，公租房产权单位将组织房管员对承租家庭进行入户检查，及时掌握家庭人员变化、租户需求、房屋使用、室内设备设施完好等情况。
这份“征求意见稿”还称，产权单位每季度将按照不低于实际入住家庭户数30%的比例组织入户检查，每年必须对每个入住家庭检查1次。对曾有违规使用房屋行为的家庭，还将进行不定期抽查，并适当增加入户检查次数。
“征求意见稿”中虽然提到了小区物业管理等问题，但和其他住宅小区相比，租户在公租房小区中不会成立业委会；而小区将来会设立房屋租赁管理服务站，安排专人为承租家庭提供租赁管理服务等。产权单位要每半年组织召开一次租户代表联席会，每年组织租户填写满意度调查问卷，征询改进小区物业服务、租赁管理、使用监督管理、社会公共服务、社区建设等方面意见和建议。
争论聚焦
“空置”如何界定？
在征求意见会上，对于如何确定公租房“闲置”或者“空置”，如何拿到房屋“转借”、“转租”的确凿证据，成了专家团成员讨论的议题。
市住建委相关负责人坦承，在实际操作过程中，确定3个月甚至以上时间、承租人的实际居住少于30天这一项，确实可能面临取证难的问题。即使有人举报，工作人员也不可能24小时蹲点紧盯。目前，住建委已经收集到一些关于设置打卡机、指纹机的建议，但这些方法还在论证中。
专家讨论的另外一个热点，也是法理和人情的关系。“对于转借如何认定，如果将年迈的父母接来，自己又因为工作原因不能长期在公租房内住，是否算转借？”一位专家说。
市住保办相关负责人表示，在实际操作中，已经出现了这样的问题。一位跨区选房的老师将年老的父母接来北京赡养，自己却因为工作太忙经常住在单位提供的双人宿舍中。目前，住保办正在研究对“借住”的认定。“接来的人如果为承租人的直系亲属，或者存在血缘关系，应该符合人情。我们也希望找到更为人性化的方案，希望市民在7月2日以前，多提意见和建议。”相关负责人说。
违约惩罚是否要延展？
在发布“征求意见稿”之前，市住建委、市住保办已经在小范围内，征求过几次意见。而在这些小型意见会上，参与者所争论的是，对于在公租房申请、承租、退出过程中存在弄虚作假行为的申请家庭，是否要施以更重的处罚？这些公租房承租家庭多为保障房轮候家庭，目前本市正在推行“四房合一”，在这个环节作假，是否应该影响其获得产权型保障房？
“征求意见稿”中规定，因被查实存在违规行为的家庭，将会被责令退回承租住房。产权单位可给予2个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型市场租金收取租金；逾期仍拒不退回的，产权单位可依法向法院提起诉讼，要求承租人腾退公租房，并按照同区域、同类型市场租金收取滞留期间的房租。
仅仅是收回房屋的处罚，是否过轻？市住建委负责人表示，收回房屋之外，住建部的管理办法还规定了一些处罚方式，如责令其按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公租房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。同时，5年内不得再次申请公租房等。
但记者注意到，上述所有的处罚，都局限在公租房范畴内。而本市正在推行“四房合一”的保障房申请政策，在“合一”的趋势下，在公租房上弄虚作假，是否应该影响其他保障房尤其是产权型保障房的申请？
“之所以先发布征求意见稿，就是希望收集更多方面的意见。”市住保办相关负责人说，在几次征求意见的过程中，已经有专家建议，除依法收回房屋、甚至走上起诉途径以外，还应该通过社会道德、社会信用等方面来制约保障房中出现的违约、诈骗行为。
相关负责人答复称，市住保部门将建立公租房信用信息共享制度，将公租房产权单位、服务企业、承租家庭的违规违约处理情况、承租家庭资格变动信息，进行记录、归集、共享，并可按照有关权限和程序与其他部门共享。
案例分析
承租家庭离婚
公租房怎么判？
承租家庭的两口子陈先生和李女士准备离婚，他们曾经以共同名义申请过一套公租房，离婚了这套房子怎么分？
市住保办相关负责人说，承租家庭因离婚等家庭原因需变更承租人的，可以按照规定申请办理变更手续。也就是说，陈先生和李女士的家庭如果只有两口人，符合公租房小套型的申请标准，那么离婚时双方可以协商决定出一名申请人，住保部门则会复核继续承租的这名申请人。如果申请人的收入仍符合公租房标准，则依旧可以在这套房中租住。
但如果陈先生和李女士家庭中的人口数量为3口甚至以上，租住着中套型、大套型公租房。那么离婚后再续租时，住保部门会审核新的申请家庭成员是否还符合租住标准，同时确认其租房套型、租金补贴是否与变化后的家庭情况相符。
这位负责人提醒，夫妻离婚后无论谁继续租住，都有可能因为人均收入变动导致租金补贴额度出现变化，甚至不能再租住公租房。
如果陈先生在结婚之前就申请了公租房，结婚后夫妻两人经过备案、审核仍旧符合公租房条件，离婚时，这套房也需要双方协商，填写变更承租人申请，住保部门也会对新承租人的资格进行复核。