“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。

事实上，在经历了一系列的金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。

在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下，地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现，从利用银行理财产品成立房地产基金，收购旗下的商业地产项目，到利用信托产品做一级土地的开发，再到供应链融资、预售款融资等，在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年，金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。

可以预期，2014年地产行业将更为金融化。只是在最需要资金的支持，也最容易变身为金融产品的商业地产领域，房地产企业还很难绕过现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。

房企“金融化”将成趋势

数据显示，继2011年万科销售额跨入千亿元后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争的格局加剧。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续的发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”的发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。

“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险（放心保）等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务的收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权的收益”，黄立冲表示。

龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日，万科公告，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款的环境，对公司间接起到协同的作用，同时有利于发展社区金融。

“如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款，获取利润可观的贷款收益”，黄立冲向记者表示，即便最终无法成功的探索出社区金融的经营模式，至少能通过入股银行获得较低的融资成本，所以万科的做法是比较安全的。

向资产管理者转型，即学习所谓的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同的基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。比如，在项目开发阶段，企业引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权收益，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。

黄立冲认为，虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上转型资产管理者的难度最高，它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力，同时也要有金融投资的能力，像凯德自身便拥有资金募集能力，与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史，无论是人才还是经验，与国外的投行相差甚远，这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。

财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示，很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资的收益，而非介入到实体开发当中，像九龙仓入股绿城与龙湖，新世界与华人置业入股恒大地产，均获得不错的收益，对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型同样可获得理想的收益。