这个夏天，房地产圈里，最繁忙的或许是企业的融资部门了。一季度融资渠道稍微放缓后，7月份又迎来了收缩，将房地产企业发行外债限制到只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务的范围，这意味着房企之后将无法通过发行外债来补充营运资金或偿还境内债务。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至7月24日，房企月内融资计划额度（包括境内融资和境外融资）已接近1800亿元，有望继续维持今年4月份以来，每月2000亿元以上的高位。

“二季度大量房企大额度融资减少，对融资渠道较少的房企来说，压力很大。” 中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，境外融资对于房企来说并不是主要资金来源，但却是在港上市房企的重要融资渠道，且面对即将到期的境外债务，这些房企不得不“借新还旧”。

境外融资已超3000亿元

据申万宏源统计，今年上半年，中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元，同比增长28%，超过2017年全年发行额，相当于2018年全年发行额的八成，而同期到期的美元债额度约165亿美元。而就在7月初闻讯房地产信托融资将收紧后的一周里，又有约15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美元的外债以备粮草。

由此，截至7月7日，中国房企累计境外融资已超过435亿美元，约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园、中国金茂等房企发布的美元债融资计划，这意味着今年年内，中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

“过去两年，房企扩张较快，借了不少规模较大的债，由于受借款和还款周期的影响，很多房企今年的资金兑付压力都比较大。” 同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于资金链压力，过去杠杆率比较高的房企可能出现资金链紧张的情况，下半年房企之间的并购案将会随之增加。

不过，中信建投首席房地产分析师陈慎则认为，“此次融资政策更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是‘一刀切’收紧。融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。”

高杠杆房企财务风险加剧

“我们跟踪的30家在香港上市的中资房地产企业，平均净负债比率在2018年中期达到新高约100%后，2018年末回落至85%（2017年末90%)，预计今年中期可能重新反弹到90%以上，因多数企业上半年又加大了买地力度。”申万宏源在一份研究报告中表示，而整体的外债比例，预计从去年末的33%上升到今年中期的36%，拥有外债绝对额最高的三家公司为中国恒大、碧桂园控股、中国海外发展，外债占比最大的三家公司为世茂房地产、旭辉控股和禹洲地产。

“境外融资方面，房企集中寻求海外融资，也将导致境外融资成本的上行， 房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险，未来利润增长的不确定性有所增加。”国元国际认为，未来房企境内融资将承受更大压力，银行同业授信方面也会更为谨慎，资金成本或有所上行，从而进一步提高房企的境内融资成本和融资难度。

“从融资成本方面看，大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间，平均约为6%。但7月份以来，美元债成本快速上升。”张大伟向记者表示，7月份，房企发布的美元债平均利率已达8%，其中多笔资金成本都超过10%，最高者甚至达到了15%。

张大伟进一步表示，中型房企为了寻求规模发展仍在加大拿地力度，因此推动了房地产行业的融资需求加剧。不过，近期房企内部更关注资金链安全。一般会在销售回款可控范围内，进行拿地投资，以寻求安全。

另有分析人士认为，大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企由于信用评级较低，融资相对较难，融资成本也高，因此陷入资金紧张的局面，小型房企则处境艰难，甚至卖项目求生。

值得一提的是，申万宏源在一份研究报告中表示，高杠杆房企面临的财务风险再度上升。