阜阳市颍州区文峰街道地处该市老城区，辖区房屋大多是二十世纪八九十年代自建的散居楼院，小区规划设计标准低，设施先天不足，环境脏乱差，物业费收取困难，社会上的物业公司不愿入驻。2020年9月起，文峰街道办事处在奎星社区注册成立集体经济企业韵霖物业公司，管理服务老旧小区。此举一出，立即引发热议——社区成立的物业公司咋就敢揽下这“烫手的山芋”？

“四位一体”协同管理，不以营利为目的

“过去没人管的老旧小区，现在大门有人看、垃圾有人扫、水管路灯有人修，卫生、安全方面做得很不错。”近日，位于文峰街道奎星社区菜园巷片区的阜阳市民政局家属院内，74岁的孙文秀提起社区物业公司入驻后带来的改变，言谈中透着满意。

孙文秀一家于1991年搬到民政局家属院，一住就是33年。孙文秀介绍，片区居民多数为老弱病残和下岗职工，收入来源少。虽然大家都期盼着有物业公司来管理小区，但是又怕承担不起物业费。

“居民的急难愁盼折射的是基层社会治理的短板，越是社会物业公司不愿接手的地方，越是最易引发基层社会矛盾的地方，也是基层群众最需要党和政府关爱的地方，这个责任必须由街道担起来。”文峰街道办事处党工委书记曾亮告诉记者。

聚焦无物业管理老旧小区综合治理难点，在政府投资改造提升老旧小区的基础上，文峰街道办事处在辖区范围内试点成立社区物业公司，专门管理服务老旧小区。

“社区成立物业公司，旨在保障老旧小区群众有一个舒适安全的居住环境，所以从最初成立社区物业公司之时，街道办就明确指出，不以营利为目的，只为群众谋福利。”曾亮说。

那么，社区物业公司与社会上的物业公司有什么不同呢？

“最大的不同就是我们在文峰街道办事处党工委的指导下，探索实行由社区党组织、片区党支部、片区物管会、社区物业公司‘四类主体’共同参与的物业协同管理工作机制。党建引领的‘四位一体’物业协同管理工作机制，可以充分发挥社区党组织的政治优势、组织优势，凝聚辖区多方资源力量。”奎星社区党委书记鞠艳说。

做好老旧小区物业管理的前提是摸清家底，只有“底清数明”才能实现精准管理。街道社区通过入户走访、问卷调查等方式，认真摸排辖区存在的矛盾和问题，研究每一户的基本诉求，为物业收费提供参考意见；为每一个家庭建立一套档案，整个小区建立一套系统的台账，为成立物管会和物业收费等各项工作提供基础数据。

“这么大的工作量，没有街道办事处的统筹支持、社区党组织具体领导落实，没有社区干部、基层网格员一家一户反复多次上门走访，单靠物业公司的力量是完不成的。”鞠艳告诉记者。

划片管理“两员一体”，群众需求“及时通”

摸清家底后，奎星社区将辖区老旧小区和散居楼院划分为菜园巷、一建、中清、法院、奎星5个物业服务片区，由社区成立的韵霖物业公司统一管理服务。

按照“党支部建在片区上”的原则，社区“两委”中的党员到包保片区担任片区党支部书记，同时兼任片区物管会主任，片区物管会、社区物业公司中的党员进入片区党支部担任支部委员，切实加强党组织对片区的精准覆盖，加强党的领导。

韵霖物业公司根据前期摸排的户数、人数、房屋面积等数据，在测算保洁、保安、垃圾清运等费用后，以物业服务成本价收取物业费，让小区居民花最少的钱，获得基本的物业服务。为了让居民放心，社区物业公司实行“先服务后收费”，让社区居民切实感受到物业服务带来的便利后，再收取一定的服务费，保证物业服务企业正常运转。

社区居民告诉记者，社区物业按照0.2—0.3元/平方米标准收取基本物业服务费，价格公道，服务到位，开支公开，这个钱交得值。

“我们将物业公司的服务职能和片区党支部、片区物管会、网格员的管理职能有机结合起来，做到服务与管理有机统一。从社区22个网格的122名网格员中，挑选责任心较强、经济上需要帮扶的同志加入物业公司，充当社区物业的工作人员，一人身兼两职，‘两员一体’既能保证小区日常服务，又发挥了基层网格员的职能作用。”鞠艳说。

张敏以前是奎星社区网格员，由于家住在法院物业服务片区，社区物业公司成立后，她成为这个片区的保洁员。

过去，由于网格员的工资低，为了补贴家用，张敏还要出去做工，不能全职在岗。实施“两员一体”后，她有两份工资，解决了收入问题，也不需要再外出做工了。

“每天在片区内打扫卫生，和居民面对面接触交流的机会多了，片区内有个啥情况可以第一时间知道，这对我做好网格员工作有很大帮助。”张敏告诉记者。

鞠艳介绍，通常城市社区中社区“两委”干部与居民的比例为1∶1000左右，常态工作下管理力量可以达到基本平衡，但也非常吃力。如有非常状态，瞬间形成严重力量失衡。通过“两员一体”的融合，提高了基层队伍工作热情，稳定了基层管理力量，破解了基层队伍管理力量与管理对象比例悬殊问题，同时也没有给政府增加编制，增加财政支出。基层网格的作用发挥出来了，社会管理、治理、服务的“神经末梢”就打通了。

建章立制“五级考核”，多元合力提质效

把社区物业公司纳入城市基层社会治理体系，文峰街道办事处探索出一条老旧小区物业管理和基层社会治理深度融合之路。为了让社区物业公司在实践中不断提升服务品质获得健康发展，奎星社区对社区物业公司的工作建立了五级考核机制。

五级考核机制即围绕社区物业公司从业人员服务态度、财务支出、环境卫生、私搭乱建、消防安全等项目进行日常监督检查和考核，考核结果与物业公司员工绩效发放直接挂钩。

具体实施中，物业公司考核员工、片区物管会考核物业公司、片区党支部考核片区物管会、社区党组织考核片区党支部，这样逐级管理、职责明确，物业服务中一旦出现居民不满意的地方，居民知道找谁反映，知道找谁能够解决问题，避免拖延推诿现象发生。

“社区物业公司的指导思想是不做高档服务，让群众花最少的钱，享受最基本的服务，不增加群众负担。尽管如此，我们为居民提供的服务标准绝对不低于社会上的物业公司，而且‘四位一体’物业协同管理机制在处理居民反映的问题时更快更高效。”韵霖物业公司经理徐家昌说。

“社区党群服务中心的电话是向群众公开的，如果社区物业公司有什么问题不能及时解决，群众可以打电话反映给社区，也可以直接打我的手机。”鞠艳告诉记者，除了畅通群众反映物业存在问题的渠道外，社区还常态化开展片区群众座谈会，主动上门了解群众的急难愁盼问题，把包括物业管理在内的各类问题收集上来，第一时间分门别类统筹解决。

记者了解到，在菜园巷片区近日召开的群众座谈会上，群众反映家属院楼道内墙面被贴上很多不雅小广告，有碍观瞻，希望能尽快清除掉。座谈会一结束，社区物业公司快速反应，小广告很快就被清除。

“社区同志主动下访是对我们物业工作最‘硬核’的监督。”徐家昌说。

自2020年9月奎星社区试点建立“四位一体”物业协同管理工作机制以来，社区物业公司的服务得到群众的普遍认可。截至目前，文峰街道已在辖区内14个城市社区全部成立社区物业公司，49个片区均已成立片区党支部、物管会，老旧小区物业管理服务实现全覆盖。