租房过程中，有时会遇到租客因自身原因提前退租的情形，对于租金退还、违约金支付等问题，往往容易产生纠纷。如果房东拒绝退还租金，并要求租客承担房屋空置期损失（寻租期损失），该如何处理？近日，天门市人民法院成功调解了这样一起租赁合同纠纷案件。

基本案情

2023年11月18日，王某租赁彭某的一间房屋，双方签订《房屋租赁合同》，租期2年，租金20000元，王某向彭某一次性支付了全部租金。合同还约定，提前退租承租方须支付1个月租金作为违约金。

后王某因身体原因无法继续承租房屋，向彭某申请退租，得到准许后，王某于2024年1月23日搬出承租房屋。王某要求彭某按照合同约定扣除4个月租金后退还剩余款项，彭某拒绝退还，王某遂诉至天门法院。

庭审中，彭某提出要求王某承担房屋空置期损失，即租赁费应一直计算到房屋再出租出去为止。王某则表示，其实际租房3个月，按合同中“提前退租承租方须支付1个月租金作为违约金”的约定，其愿意承担4个月的房租，彭某不应再要求其承担房屋空置期损失。因争议较大，双方未达成一致意见。

庭审结束后，承办法官围绕双方争议焦点再次组织调解。王某考虑到确实因自身原因导致租赁合同无法继续履行，愿意作出让步，最终双方自愿达成调解协议，彭某向王某退还13500元。

法官释法

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

本案中，双方在合同中约定，提前退租承租方须支付1个月租金作为违约金，因此，王某应按约承担违约责任。而对于彭某提出王某应承担房屋空置期损失的主张，王某与彭某对解除租赁合同达成一致意见后，王某及时搬离承租房屋，并通知了彭某，彭某与王某未约定租赁房屋的空置期损失，其要求王某承担房屋空置期损失，于法无据。

租赁合同一般属于当事人自行约定的条款，所以无论是承租人还是出租人都应当仔细拟定和阅读相关条款，避免造成不必要的损失，并按约履行条款，承担各自责任。

另外，法院调解具有自愿性、非对抗性、灵活性、高效性等特点，当事人自愿协商能有效降低当事人之间的诉讼对抗，促进当事人之间互相谅解和矛盾化解，能简便、高效、经济地解决问题，减轻当事人的诉讼负担。选择调解方式并不意味着败诉和退避，而是权衡利益得失之后的理智选择。调解书与判决书具有相同的法律效力，如果对方当事人不履行均可以向人民法院申请执行。