上线单位
宣州区住建局
上线时间
2023年11月29日
上线人员
宣州区住建局党委委员、物管办主任 张胜
宣州区物管办副主任 马强
【主持人】关注市民生活，倾听百姓呼声。这里是由宣城广播电视台综合广播FM100.6和交通文艺广播FM106.1并机直播的百姓热线节目，我是祥子。今天的上线单位是宣城市宣州区住建局。
主持人：今天邀请到的是宣城市宣州区住建局物业管理办公室做客在直播间，就小区物业管理、老旧小区改造等方面的问题和大家在线交流。首先请张主任为大家介绍宣州区市区住宅小区物业管理基本情况。
【张胜】主持人好！各位听众朋友们，大家好！很高兴今天我和我们区物管办的马强同志一起来参加《百姓热线》节目，与广大听众朋友们一起就我区市区住宅小区物业管理等工作进行交流。
物业管理工作是涉及千家万户切身利益的民生工程，直接关乎人民群众的生活品质和社会稳定，也是城市管理和基层治理水平的重要体现。2017年以来，我区启动了物业管理工作改革，制定了《宣州区市区住宅小区物业管理实施意见》等文件，区、街道、社区三级联动管理的体制得到巩固和加强。2021年住建部等八部委部署《持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》，2022年，全省部署开展《皖美红色物业建设三年行动》。今年以来，我省又全面部署开展住宅物业提升攻坚行动，我市也将物业管理工作列为政协民主协商的重要内容。物业管理工作之所以引起各级各部门的高度关注，说明物业领域矛盾纠纷仍然处于高位，还存在很多有待解决的问题。在今年的提升攻坚行动工作中，我们坚持以问题为导向，从加强基层治理、健全体制机制、从严监管查处、畅通问题渠道等方面着手，有效的解决了一些老大难问题，比如：执法清单的制定、维修资金“皖事通”上线等，为全面推进我区住宅小区物业管理常态长效奠定了坚实的基础。
【主持人】今年，宣州区开展了住宅物业管理服务提升攻坚行动及“宛美红色”物业建设，主要做了哪些方面工作？
【张胜】主要开展了以下四个方面工作：（一）持续推进物业管理服务提升。
一是把“宛美红色物业”建设摆在突出位置。列入全区深化改革重点任务，制定 2023 年全区“宛美红色物业”建设“施工图”，围绕“两率一度”，逐一定目标、定措施、定时限，实行挂图作战。今年以来，已完成4个小区业委会组建，6个小区业委会改选。目前，业委会（物管会）组建率达92%，物业覆盖率100%，党组织成立率100%。二是围绕提升群众满意度开拓创新。试点成立了西林街道办事处物业纠纷调解中心，将物业矛盾调解纳入大调解范畴，组织法律顾问、“两代表一委员”、派出所等人员适时调解，围绕“省话说物业”、“市码上办”物业投诉平台办理，把矛盾化解在基层。启动智慧物业信息平台建设前期设计工作，重点突破业主表决难、业主诉求渠道单一等问题，已解决不动产中心业主信息推送技术方案问题，计划年底前完成系统建设。三是加强小区综合执法。加快理顺部门联动工作机制，已完成涉及城管、消防等部门执法事项、处罚依据、联系方式等执法清单内容的意见征集。区城管局派驻区物管中队今年共开展综合执法117起。四是高度关注高层住宅消防安全排查整治。汲取今年以来美都新城、柏庄小区、锦润小区火灾教训，4 月启动了全区高层住宅小区消防安全专项检查行动，会同消防、城管、公安部门对全区 72 个高层住宅项目进行了专项检查，重点检查消防系统和管理责任问题，已建立小区消防安全整改台账，落实区政府挂牌督办昭亭雅苑项目消防隐患整改。五是持续开展房地产秩序整治，强化物业行业监管。开展了 2022 年度物业服务企业信用评定和 2023 年全区等级、非等级物管小区一季度、半年度专项考核。督促物业服务企业加大物业服务信息公开，增强履约意识、规范服务行为。深入开展住宅小区物业管理服务提升攻坚行动，不定期深入小区巡查，发现问题及时通报约谈物业服务企业，会同区消防救援大队、城管执法局、属地街道开展消防安全暗访检查并对存在问题加大曝光力度。截至11月底，我区已约谈物业企业12家；行政处罚物业企业14家，罚款20.04万元（含消防处罚12家，罚款13.66万元）；信用处罚物业服务企业10家，清退物业服务企业3家。六是加强业委会履职监管。在济川办事处试点建立业委会+社区共管账户管理模式，进一步加强贝林、国鑫、柏庄等小区公共收益管理，为维护业主合法权益提供强有力保障。七是严格实行物业移交承接查验。针对广大群众反映强烈的小区房屋问题和共用配套设施问题，严格落实质保期满业主回访全覆盖和质保期查验移交工作要求，扎紧业主合法权益免受损害的最后防线，避免出现保证金退还，业主维权困难等问题。今年以来，按程序退还12个项目，质保金528万余元。八是持续开展物业保安融入治安大巡防工作。每季度对市区封闭式物管小区开展物业保安巡逻防范检查，对检查结果予以通报，并要求物业企业对存在问题进行整改，有效预防和减少了可防性案件的发生，提高了小区居民的安全感。今年以来，已开展巡查3次，通报问题26个，已全部整改。九是推进维修资金信息化建设工作。升级维修资金公众服务平台，推进维修资金系统与“皖事通”挂接，提升维修资金申请使用便捷性和信息化水平，开通查询功能，计划12月底前开通网上申报功能。今年以来，已完成383个项目维修，拨付资金624万余元；退还安置项目维修资金1374户，资金584万余元。
（二）重点聚焦物业管理难点堵点。
一是加大整合力度。试点开展以社区为单位整合老旧小区物业服务，目前已完成宝城社区、济川社区、城西社区36个老旧小区整合，有效解决了部分零星、单栋老旧小区无物业企业进驻服务问题。二是推进重点矛盾纠纷化解。今年以来，共收到市长热线及各类投诉信访件1574件，其中“码上办”699件、“话说物业”183件、市长热线等各类投诉692件，已调处1496件，调处率95%。通过市区两级主管部门和属地联动，有效化解了国鑫小区业委会换届及物业更迭、华夏湖畔御苑群诉、东方国际农贸市场搬迁信访、大唐财富广场物业欠薪撤离问题。三是开展专项整治。针对住宅小区内违规开办服装加工厂整治难等行为，及时配合组建了市区两级工作专班，专题调度圣联锦城小服装加工厂信访事项，采取了堵疏结合、集中整治的工作思路。目前，涉事厂房出租方已退还全部租金，该加工厂已搬离。推进《宣州区服装加工行业专项整治工作方案》出台。
（三）开展便民停车暖民心行动。
一是推进住宅小区停车管理试点。按照“行业指导、属地负责、一小区一策”的原则，稳妥有序推进住宅小区停车收费管理工作。上半年，已试点开展停车收费小区四个，延伸拓展一个小区，滨江花园、碧桂园剑桥郡、盛宇湖畔、丽晶国际四个试点小区业主表决未达到法定比例，政法大院达到法定比例，目前陆续开展入户收费、公共收益账户设立等工作。截止目前，已在10个小区开展地面停车收费管理，年底前计划完成2个小区地面停车收费。二是实施停车管理专项整治行动。在市级主管部门支持下，今年在锦绣华府、中锐第一城、碧桂园等小区开展停车秩序整治工作。三是综合推进老旧小区改造停车设施建设。今年计划增设停车位300个，见缝插针提高老旧小区车位配比率。截止目前，老旧小区改造增设停车位845个, 配套建设充电桩 84个，超额完成任务。
（四）全力推进老旧小区改造工作。
2023年我区计划对24个片区项目(56个小区)实施改造，改造建筑面积约56万㎡，共214栋，惠及户数5232户，总投资约1.76亿元。改造内容包括屋(墙)面渗漏水改造、地下雨污分流改造、“三网下地”、道路修缮、增设汽车停车位、把式车棚建设、新能源汽车充电桩、绿化提升等。截止目前，已完成 24个片区改造，完成投资额约 1.5 亿元，业主对改造满意度率有较大提升，改造成效及质量监管取得明显成效。
其主要做法如下：一是优化前期设计。按照“先基础后提升、先连片后分散、先应急后完善”原则，确定小区改造内容。邀请省建筑院专家开展了专项技术咨询，重点优化了金碧花园、西林二村、状元府、西门一建宿舍片区等重点区域沿街立面和重要空间节点改造方案，侧重小区功能品质的提升，通过建筑立面整治、三网下地、沿街景观提升、道路拓宽、道路白改黑等内容的改造，为道路周边的老旧小区提升了街区环境，实现“面子”“里子”双提升。二是广泛征求意见。印发《老旧小区环境综合整治居民需求调查表》，清单式详细了解群众真实想法与需求。召开街道、居委会、业主委员会、物业公司、居民代表及网格员的专题会议，广泛听取大家的意见或建议，根据小区现状及居民的意见建议，制定各小区改造提升《规划设计方案》，提升前期规划设计的精准度。三是加强质量管控。按照建设工程程序办理了建设工程施工许可，落实了建设单位、行业主管部门、监理、设计和业主代表多方监管体系，全力保障质量安全。严格执行招投标、施工图审查、工程监理、竣工验收备案等制度，加强巡查检查，确保项目改造按图、现场施工文明、进场产品合格、工程质量优良。
【主持人】通过近几年的探索，我区物业管理建立了那些长效机制？
【马强】主要建立以下五个方面：
（一）建立物业服务考核机制
实行季度考核与年度考核相结合的办法，明确考核内容，以考核促进物业服务企业规范服务行为，提升服务水平；强化考核结果应用，通过考核确定优秀服务企业和不合格物业服务企业，建立物业市场淘汰机制，一是限制不合格企业参与市场投标；二是将考核结果通报街道办事处和业主委员会，引导业主委员会选聘物业企业时择优选聘。
（二）建立日常巡查机制
区物管办安排专人联系鳌峰、西林、济川、澄江等7个街道物业工作站，片区联系人员原则上每半月对辖区范围的小区巡查一次，对巡查发现的问题通过现场整改、督办通知等形式督促企业整改，对整改不到位的记入物业服务企业信用信息，并和考核结果挂钩。
（三）建立物业问题交办机制
强化数字城管、市长信箱、业主投诉等交办问题的监督和整改，对以上反映问题落实专人，限期整改。将办理情况纳入物业企业考核，建立业主、社区、办事处对物业服务企业问题整改交办制度。
（四）建立“四位一体”协同机制
实行社区党组织领导下的，小区（网格党支部）、业委会和物业服务企业协同运行机制。及时协调解决业主与物业企业、业主与开发企业、业主与业主间发生的矛盾和纠纷。推动形成了共建共治共享的社区治理格局。
（五）建立市、区物业管理联席会议机制
对于住宅小区开发遗留房屋质量、设施设备不完善等问题，影响小区正常物业管理的。由业主委员会或物业公司提出申请，由市房地产中心牵头，组织相关部门召开联席会议协调解决。
【主持人】物业管理工作涉及面广，听了你们介绍，做了大量工作，就明年工作，你们是如何谋划的？
【张胜】主要涵盖四个方面：
（一）强化机制建设。积极总结试点工作经验，如：济川社区“红色微服务”、宝城社区“织密小网格、服务大民生”、花园村智慧社区建设等工作经验，进一步完善社区党组织、小区（网格）党支部、业委会、物业服务企业协调运行机制，加大对业主大会、业委会筹备组织工作的指导，完成既定业委会成立比例，不断强化业主大会和业委会工作机制，增强工作规范性和透明度。
（二）强化物业整治。优化物业服务行业信用评价体系，加大常态化检查通报和曝光力度，坚决打击企业不作为、乱作为行为。建立优胜劣汰的市场竞争机制，依法依规将一批群众意见大、服务意识差的物业企业清除出我区市场。大力推进市区一体智慧物业管理服务平台建设，切实解决业主大会会议召开、维修资金使用、公共收益管理等群体决策难问题。
（三）强化业主自治。加强对业主大会筹备、业委会选举和换届改选的组织领导，把好业委会委员人选的推荐关、审核关。议事关。出台物业管理委员会组建办法，对于业委会暂未成立的小区，组建物业管理委员会，依法代行相应职责。引导居民参与共建共治共享，不断提升城市文明程度和管理水平。
（四）强化宣传引导。创新形式持续开展居民普法活动，提高居民守法意识、文明意识。加强正面舆论引导和问题典型案例的曝光力度，引导广大市民积极参与全区住宅物业管理服务提升攻坚行动，以共建共创促进共治共享。
【主持人】区住建局是如何抓好“六重六轻”突出问题专项整治工作的？并取得的哪些工作成效？
【张胜】开展“六重六轻”突出问题专项整治活动是落实全面从严治党和省委、市委持续深化“一改两为”部署要求、提升干部队伍战斗力的关键举措，区住建局紧密集合住建工作实际制定方案，聚焦聚力主责主业，办好老旧小区改造、住房保障、农村危房改造等民生实事，深化工程建设项目审批制度改革，统筹发展和安全，排查整治建筑施工、自建房、燃气等重点领域风险隐患。坚持“走出去”拉升标杆，4月组织赴长兴开展“追赶江浙、争先江淮”主题党日活动，组织动员党员干部立足岗位，瞄准目标，争先进位对标江浙优秀经验做法，各部门积极思考，谋定而后动，寻找破解难题答案。加大警示教育力度,通过支部书记讲党课、观看警示教育片等形式强化思想防线，组织各部门负责同志开展2次专题研讨，查摆工作各项短板和不足，始终将干部能力作风建设与全年重点工作统筹结合，为惠及群众、企业凝聚住建力量。
【主持人结束语】